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          鳳凰網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)路勁集團主席單偉彪:“熬”出個(gè)春天

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          與路勁集團主席單偉彪先生約定專(zhuān)訪(fǎng)的時(shí)間,是在8月最后一個(gè)周六的早晨。處暑剛過(guò),前一夜的大雨從樹(shù)上掃下不少落葉,給掩映在群綠之中的辦公園區平添了一絲秋意。

          而與這場(chǎng)夜雨的清涼相比,來(lái)自房企半年報的秋意更甚。今年上半年97家A+H股房企中,50家企業(yè)營(yíng)收同比下降,68家企業(yè)凈利潤同比下降,行業(yè)整體盈利性持續走弱。

          路勁的中期業(yè)績(jì)也在三天前剛披露?;谠诔鞘胁季稚系木_性,以及一季度市場(chǎng)的小陽(yáng)春,集團在物業(yè)銷(xiāo)售方面取得了6%的增長(cháng)。但路勁同樣也很難以一己之力抵抗整體市場(chǎng)的疲軟,因房地產(chǎn)市場(chǎng)持續下行,交付物業(yè)的價(jià)格有所下降,導致期內毛利率下跌。

          專(zhuān)訪(fǎng)的第一個(gè)問(wèn)題就由此展開(kāi),單偉彪并未如很多企業(yè)舵手一樣對自家的數字躲躲閃閃,而是侃侃而談、毫無(wú)避諱。用他自己的話(huà)來(lái)說(shuō),“我對業(yè)績(jì)有著(zhù)充足的預期和準備,雖然市場(chǎng)無(wú)法改變,但我們確保自己的每一步走對?!?/p>

          其言鑿鑿,但話(huà)語(yǔ)之下確實(shí)有著(zhù)足夠的底氣——每年集團年報中的“董事會(huì )主席報告”都是單偉彪親自撰寫(xiě),這個(gè)習慣他堅持不懈。而在路勁2022年年報的董事會(huì )主席報告中,單偉彪已經(jīng)有自己的預判:“去年我曾預警股東在我們前面會(huì )有兩至三年的苦日子,不幸我這次言中了,而現實(shí)比我當初預估還嚴重?!?/p>

          中國房地產(chǎn)上行了近20年,走過(guò)險灘,有過(guò)無(wú)與倫比的輝煌,大部分人都未曾預料會(huì )踏入今天的“深水區”。

          而對經(jīng)歷過(guò)90年代末金融海嘯、2008年金融危機的港資企業(yè)來(lái)說(shuō),卻頗有“云淡風(fēng)輕”的從容,如同汪洋中的一葉扁舟,重新被刮目相看。

          千帆競渡中,路勁地產(chǎn)是其中不可忽視的一員。

          “度過(guò)這三年,我目前有七八成信心;度過(guò)三年后,信心就100%了,再生存下去完全不是問(wèn)題?!眴蝹ケ氲ǖ卣f(shuō)。

          在他看來(lái),能熬過(guò)三年,路勁就會(huì )成為一家非常健康的公司?!笆O碌母偁幷卟欢嗔?,亂來(lái)的那波全走光了。但房地產(chǎn)市場(chǎng)還在,長(cháng)期看還有9~10萬(wàn)億容量,還是一個(gè)非常大的行業(yè),有足夠的空間讓很多人生存?!?/p>

          以下是部分采訪(fǎng)實(shí)錄:

          1、年復一年親自撰寫(xiě)董事會(huì )主席報告

          “對于公司,我是最清楚的。所以我有責任告訴股東,你投資了公司,我得告訴你真實(shí)情況,我得告訴你我們強項在什么地方,什么是我們的短板,怎么克服短板,我們有什么想法,我要把這些全告訴你?!?/p>

          單偉彪提起為什么年復一年親自撰寫(xiě)董事會(huì )主席報告時(shí),顯露出企業(yè)掌舵者少有的直截了當。很難想象,會(huì )有掌舵者用“最黑暗”預測企業(yè)當年的業(yè)務(wù);同樣,類(lèi)似“中美關(guān)系”“俄烏戰爭”也鮮有出現在一家企業(yè)所考量的市場(chǎng)變化因素列表內。

          這與大部分上市企業(yè)的董事會(huì )主席報告風(fēng)格不同,后者更擅用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和積極的預測,將公司的未來(lái)美化在一片祥和的憧憬中,或者是把企業(yè)當前的困境隱藏在用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌的文字迷宮里。

          作為對比,單偉彪的直白,有人說(shuō)與著(zhù)名企業(yè)家任正非“把寒氣傳遞下去”的內部講話(huà)同樣具有警示作用。

          鳳凰網(wǎng):聽(tīng)說(shuō)每一年的董事會(huì )主席報告您都親自寫(xiě)。

          單偉彪:那是當然。這樣做有兩個(gè)原因:第一,對于公司我是最清楚的。所以我有責任告訴股東,你投資了公司,我得告訴你真實(shí)情況,我得告訴你我們強項在什么地方,什么是我們的短板,怎么克服短板,我們有什么想法,我要把這些全告訴你。

          第二個(gè)是,公司一定要有個(gè)延續性,還有一個(gè)穩定性。我不介意股價(jià)上下,我的信念是只要把公司做好,自然會(huì )有人來(lái),跟我理念相同的股東會(huì )投資。

          鳳凰網(wǎng):從您的董事會(huì )主席報告里面看到一些判斷,整體來(lái)說(shuō),好像對短期還是持一個(gè)比較悲觀(guān)的態(tài)度。

          單偉彪:因為我們面對的情況太嚴峻了,我們想辦法找個(gè)出路。如果我們度過(guò)這三年,目前有七八成信心,我們度過(guò)三年之后,我信心就100%了,再生存下去完全不是問(wèn)題。

          更樂(lè )觀(guān)去看,如果熬過(guò)了三年,路勁就是一家非常健康的公司,那個(gè)時(shí)候還有另一個(gè)好處,剩下的競爭者不多了,亂來(lái)那波全走光了。

          鳳凰網(wǎng):雖然競爭者少了,會(huì )不會(huì )3年后市場(chǎng)也跟著(zhù)縮水?

          單偉彪:美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史很長(cháng)了吧,到今天還在前進(jìn),房地產(chǎn)行業(yè)是絕對存在的。對國內而言,行業(yè)可能長(cháng)期是9~10萬(wàn)億左右,那也是一個(gè)非常大的行業(yè),足夠的空間讓很多人生存。

          鳳凰網(wǎng):我們也注意到最近的利好政策不斷釋放,市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現了嗎?

          單偉彪:近期很多關(guān)于房地產(chǎn)政策是在往好的方面轉變,放寬一些限制我覺(jué)得是正確的。你不要人為強加于個(gè)人意愿,他有錢(qián)他愿意買(mǎi),你為什么不讓他買(mǎi)?

          以前擔心很多人去炒房?,F在大家知道炒不成了,“房住不炒”已經(jīng)是事實(shí)。這一步我是認為正確的,其實(shí)現在問(wèn)題最大就是沒(méi)有信心,口袋里錢(qián)少了自然就開(kāi)始小心了,這是很自然的,我為什么說(shuō)明年更嚴峻,因為整個(gè)環(huán)境還沒(méi)有改良,可能一二線(xiàn)好一點(diǎn),三四線(xiàn)還看不到希望。

          經(jīng)過(guò)這次,我覺(jué)得每個(gè)人都會(huì )成熟一點(diǎn),也理性一點(diǎn)。

          2、“30年內上海房?jì)r(jià)會(huì )超過(guò)香港” 人口流動(dòng)從大勢上還是偏愛(ài)大城市

          大潮退去,裸泳者畢現。

          今年上半年,內地房地產(chǎn)市場(chǎng)先揚后抑,多數民營(yíng)房企尤其是出險房企仍面對融資難等問(wèn)題。

          據路勁的中期數據,上半年,路勁(包括合作/合資及聯(lián)營(yíng)企業(yè)項目)實(shí)現物業(yè)銷(xiāo)售額156.87億元,較去年同期上升6%。此外,高速公路項目路費收入19.79億元,為公司業(yè)績(jì)增長(cháng)做出積極貢獻。

          業(yè)績(jì)的實(shí)現,與路勁精準的一線(xiàn)和核心二線(xiàn)的城市布局密不可分,據公告,上半年路勁簽訂銷(xiāo)售合同額144.84億元,銷(xiāo)售協(xié)議待轉合同為12.03億元,其中長(cháng)三角和渤海灣成為銷(xiāo)售的主要區域,銷(xiāo)售均價(jià)每平方米20800元,呈現出積極態(tài)勢。

          “長(cháng)期來(lái)看,我個(gè)人看好一線(xiàn)城市的前景。為什么呢?現在香港、上海房?jì)r(jià)多少?還差好多倍?!眴蝹ケ肷踔灵_(kāi)起了玩笑,“我敢擔保,20或30年之內上海房?jì)r(jià)肯定比香港貴?!?/p>

          鳳凰網(wǎng):8月以來(lái)出了很多政策,您覺(jué)得下一步還會(huì )出臺哪些政策,市場(chǎng)的反彈會(huì )立竿見(jiàn)影嗎?

          單偉彪:如果說(shuō)政策方向,這個(gè)太復雜了,不是簡(jiǎn)單做什么就見(jiàn)什么效果。它也是摸著(zhù)石頭過(guò)河,走一步看看效果怎么樣,走二步再走第三步,這個(gè)也是無(wú)可避免的。

          鳳凰網(wǎng):對內地城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢,您怎么判斷?

          單偉彪:一線(xiàn)城市長(cháng)期前景其實(shí)還挺好的,因為什么?你看現在香港、上海房?jì)r(jià)多少?還差好多倍,我敢擔保20或30年之內上海房?jì)r(jià)比香港貴,上海能超過(guò)香港,香港經(jīng)濟除非是它能融入大灣區,能再一輪的啟動(dòng),要不然它是停滯不動(dòng)的。

          鳳凰網(wǎng):我們接觸采訪(fǎng)的90%以上的房企,也把目光放在了一線(xiàn)城市、核心二線(xiàn)城市,是否意味著(zhù)路勁面臨的競爭會(huì )越來(lái)越激烈?

          單偉彪:那肯定。還貸的高峰期明年還會(huì )持續,到了后年應該開(kāi)始少了,我估計過(guò)了后年之后,到期的債券應該是非常少了,那時(shí)候應該沒(méi)有“爆雷”了,那個(gè)時(shí)候就看看到底是誰(shuí)已經(jīng)躺下了,誰(shuí)還在生存,到這個(gè)時(shí)候可能是比較明朗。

          鳳凰網(wǎng):現在很多一二線(xiàn)城市拿地靠搖號,企業(yè)未來(lái)發(fā)展是不是要靠一點(diǎn)運氣?

          單偉彪:我覺(jué)得搖號其實(shí)也是臨時(shí)性的,估計下半年搖號人也少了,現在國家隊也有壓力。

          鳳凰網(wǎng):您覺(jué)得整個(gè)行業(yè)結構中,國企、民企它的比例可能會(huì )變成什么樣子?

          單偉彪:2026年之前肯定是82或91,肯定是國企、央企占多數,現在拿地情況就是這樣。

          可是2026年之后,我覺(jué)得私企占的比例會(huì )增多,這個(gè)過(guò)程是比較慢的,那時(shí)候靠的是本身資金的累積,不是靠借貸能力了,起碼有一半以上是你自己出的資金,跟香港完全一樣。

          鳳凰網(wǎng):基于對政策和城市市場(chǎng)的判斷,路勁對未來(lái)幾年做了哪些準備?

          單偉彪:在今后的兩年之內,我們在做一個(gè)縮表的過(guò)程。因為我要還貸,還要賣(mài)房子。我拿地拿少一點(diǎn),才有錢(qián)多還貸。

          這個(gè)過(guò)程可能要延續到2025年。對內部員工來(lái)說(shuō),這個(gè)決定不一定是個(gè)好消息,可是對公司來(lái)說(shuō)這是沒(méi)辦法的,除非忽然之間環(huán)境變好了。我們是以一直往前看的心態(tài)來(lái)做調整,走一步、看一步、調一步。

          鳳凰網(wǎng):目前公司在內部管理中,您最看重哪個(gè)指標?

          單偉彪:現金流。因為沒(méi)辦法,因為你還不了貸你就爆雷了。我一定得保證我們的現金流能應付未來(lái),這個(gè)才最關(guān)鍵。

          第二就是我們怎么在這個(gè)過(guò)程之中,希望對員工影響最小。希望大家能齊心合力,大家一起往前走打這場(chǎng)仗,這場(chǎng)仗是非常難打的,未來(lái)幾年是我們生死存亡的關(guān)頭。

          鳳凰網(wǎng):今年年初的時(shí)候,任正非有一次內部講話(huà),當時(shí)外界叫“把寒氣傳下去”,您的直白可以理解為也是把“寒氣”在公司內部先傳一遍嗎?

          單偉彪:我不說(shuō)大家也能感覺(jué)到。你看這么多企業(yè)“爆雷”,這個(gè)事實(shí)不能否認,我把事實(shí)分析清楚,我們對策什么樣,我得給他們解釋清楚。

          現在有七八成信心能打贏(yíng)這場(chǎng)仗,打完之后規??赡苄×撕芏?,那是一定的。

          3、像“暖男”一樣做企業(yè):

          “我一直不認為我們是什么大公司,是什么大人物,我們也不過(guò)是平常人”

          在單偉彪身上,不只是路勁集團主席這一個(gè)標簽。這一年來(lái),他還因為出鏡短視頻欄目《彪哥與勁寶》,成為地產(chǎn)圈里獨一份的“頂流”。

          另外一個(gè)廣為人知的身份,則是橋牌愛(ài)好者。他曾在雅加達亞運會(huì )創(chuàng )下過(guò)巔峰紀錄,與隊友一同奪得了橋牌項目團體賽亞軍。今年舉辦的杭州第19屆亞運會(huì ),他還將作為領(lǐng)隊帶隊出戰。

          在路勁地產(chǎn)二十年的獻禮片中,單偉彪把熱愛(ài)的事業(yè)稱(chēng)為“陪伴”。

          對路勁地產(chǎn)而言,二十年來(lái)風(fēng)雨同舟,一起前行的志同道合者,就是最重要的人。

          陪伴是時(shí)間的贈予,是最好的付出。

          陪伴更是人生中最昂貴的承諾,比如我們建造一座房屋,考慮的是這座房屋在未來(lái)漫長(cháng)歲月中,如何陪伴它的主人,度過(guò)值得回憶的美好光陰。

          ——摘自《彪哥與勁寶?路勁地產(chǎn)二十年獻禮片》

          鳳凰網(wǎng):您對員工,包括公司整體都是很坦誠的。

          單偉彪:我這個(gè)人很喜歡說(shuō)實(shí)話(huà),因為員工們也不笨,對吧?他們也看得清楚的,你說(shuō)謊話(huà)沒(méi)用的,喊口號沒(méi)用的,口號可能還有效,幾個(gè)月肯定也沒(méi)用了。

          最有用的就是看結果。每個(gè)人不能把自己看得太高,其實(shí)也不過(guò)是普通人而已。

          鳳凰網(wǎng):您怎么去歸納路勁的內部文化?

          單偉彪:我們希望以誠待人,講誠信。我們對客戶(hù)也有個(gè)承諾,我們用心筑造,不光是給他住的地方,希望他永遠想住下去,也想他親戚朋友也能住進(jìn)去。

          我們這幾年開(kāi)始關(guān)注養老教育,因為養老不可能靠國家,一定靠自己,就是在家居家養老,把養老服務(wù)搬到家里。

          我不斷鼓勵物業(yè),我對物業(yè)的考核,八成是看滿(mǎn)意度,二成看財務(wù),你千萬(wàn)別把賺錢(qián)看成第一,你肯定錯。如果我們能把物業(yè)做好,口碑好,買(mǎi)賣(mài)樓價(jià)肯定比人家高,你物業(yè)賺多少錢(qián)都沒(méi)用的,我們對客戶(hù)承諾也應該是這樣。我100%以誠待人,當然不一定全部回饋,有90%回饋,那也很高了。

          鳳凰網(wǎng):路勁對待客戶(hù)有點(diǎn)像一個(gè)“暖男”,不是給大家講大故事,做宏大敘事,而是做一些很暖的小事情,做一些陪伴,做一些守護。

          單偉彪:因為我個(gè)人一直就不認為我們是什么大公司,我們是什么大人物,我們也不過(guò)是平常人。

          我們蓋房子,把房子蓋好,讓人家住,感覺(jué)舒服,再提供一個(gè)環(huán)境,讓他們也能夠成長(cháng),能夠長(cháng)遠住下去,他出去打工,父母有人照顧,這是每個(gè)人都需要的。

          我整天問(wèn)同事,你們家怎么對付這些問(wèn)題的?你自己的問(wèn)題怎么解決?你希望物業(yè)做些什么?那就是你們該想的東西。你每天面對這些問(wèn)題,應該就能找到答案了。

          鳳凰網(wǎng):都說(shuō)無(wú)IP不商業(yè)。您在《彪哥與勁寶》系列短片里,和勁寶的互動(dòng),也在輸出類(lèi)似的價(jià)值觀(guān)。

          單偉彪:我們把想說(shuō)的,通過(guò)生動(dòng)的方式告訴大家,肯定有人喜歡。比如我們創(chuàng )辦路勁書(shū)院,陪孩子讀書(shū),陪老人讀書(shū),也是希望能創(chuàng )造一個(gè)老有所學(xué)、幼有所教的精神場(chǎng)所,這也是我們想送給業(yè)主的一個(gè)禮物,從而讓家文化在社區中得到傳承。

          我這個(gè)人喜歡挑戰,接下來(lái)還要在《彪哥與勁寶》的賀歲片中唱rap。這些都可以嘗試。

          鳳凰網(wǎng):有人說(shuō)橋牌是叫智者的游戲,聽(tīng)說(shuō)您非常擅長(cháng)它。

          單偉彪:其實(shí)這是我興趣之一而已,我打了50多年了。橋牌和象棋等棋類(lèi)有個(gè)很不同的地方,象棋一個(gè)人就行了,讀棋譜看電腦就會(huì )了,所以大部分棋手是比較孤獨的,性格肯定也是這樣的。橋牌一定要和人溝通,得給搭檔溝通,跟隊友溝通,所以這個(gè)在做人或做事上有非常大的幫助。

          第二個(gè)因為我們打的牌叫做合約制,兩桌都同一副牌,只不過(guò)打的人一個(gè)主攻一個(gè)輔助,幸運成分減到最少了,橋牌也是這樣。那就是告訴你,這副牌無(wú)論你拿多差,你不需要沮喪,對吧?因為你知道那個(gè)人也一樣,只要我們把這副牌做得最好,每一副牌都做得最好,一定行的。放在你做人身上,都是一樣的。

          還有第三樣,打橋牌,也還是有一些幸運的成分,大概不到10%左右。這一副牌我打的沒(méi)有錯,可是我輸了,因為運氣有個(gè)變化,可是如果我20副牌100副牌我都是打得不錯,從長(cháng)期來(lái)看的話(huà),會(huì )必然贏(yíng)是吧?這是一定的,信心一定是這樣出來(lái)的。

          鳳凰網(wǎng):橋牌智慧和經(jīng)營(yíng)哲學(xué)相輔相成。

          單偉彪:做事也是一樣,做人也是一樣。做最準確的判斷,這次不一定贏(yíng),可長(cháng)期永遠是贏(yíng)家,這場(chǎng)輸了,下一次我拿回來(lái),我們要學(xué)會(huì )接受失敗。

          打完以后,不去想以前的牌,也不想以后的牌,我要做的就是這一副牌,因為以前是歷史了,你不能改變;以后還沒(méi)發(fā)生,你不能預測。

          無(wú)論是順利也好,逆境也好,都是一個(gè)挑戰,人生本來(lái)起起伏伏是很正常的。以前可以賴(lài)環(huán)境,可是你不能全賴(lài)外邊。

          對我來(lái)說(shuō),如果這次能渡過(guò)難關(guān),我可能算是畢業(yè)了。

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