與路勁集團主席單偉彪先生約定專訪的時間，是在8月最后一個周六的早晨。處暑剛過，前一夜的大雨從樹上掃下不少落葉，給掩映在群綠之中的辦公園區平添了一絲秋意。

而與這場夜雨的清涼相比，來自房企半年報的秋意更甚。今年上半年97家A+H股房企中，50家企業營收同比下降，68家企業凈利潤同比下降，行業整體盈利性持續走弱。

路勁的中期業績也在三天前剛披露?；谠诔鞘胁季稚系木_性，以及一季度市場的小陽春，集團在物業銷售方面取得了6%的增長。但路勁同樣也很難以一己之力抵抗整體市場的疲軟，因房地產市場持續下行，交付物業的價格有所下降，導致期內毛利率下跌。

專訪的第一個問題就由此展開，單偉彪并未如很多企業舵手一樣對自家的數字躲躲閃閃，而是侃侃而談、毫無避諱。用他自己的話來說，“我對業績有著充足的預期和準備，雖然市場無法改變，但我們確保自己的每一步走對?！?/p>

其言鑿鑿，但話語之下確實有著足夠的底氣——每年集團年報中的“董事會主席報告”都是單偉彪親自撰寫，這個習慣他堅持不懈。而在路勁2022年年報的董事會主席報告中，單偉彪已經有自己的預判：“去年我曾預警股東在我們前面會有兩至三年的苦日子，不幸我這次言中了，而現實比我當初預估還嚴重?！?/p>

中國房地產上行了近20年，走過險灘，有過無與倫比的輝煌，大部分人都未曾預料會踏入今天的“深水區”。

而對經歷過90年代末金融海嘯、2008年金融危機的港資企業來說，卻頗有“云淡風輕”的從容，如同汪洋中的一葉扁舟，重新被刮目相看。

千帆競渡中，路勁地產是其中不可忽視的一員。

“度過這三年，我目前有七八成信心；度過三年后，信心就100%了，再生存下去完全不是問題?！眴蝹ケ氲ǖ卣f。

在他看來，能熬過三年，路勁就會成為一家非常健康的公司?！笆Ｏ碌母偁幷卟欢嗔?，亂來的那波全走光了。但房地產市場還在，長期看還有9～10萬億容量，還是一個非常大的行業，有足夠的空間讓很多人生存?！?/p>

以下是部分采訪實錄：

1、年復一年親自撰寫董事會主席報告

“對于公司，我是最清楚的。所以我有責任告訴股東，你投資了公司，我得告訴你真實情況，我得告訴你我們強項在什么地方，什么是我們的短板，怎么克服短板，我們有什么想法，我要把這些全告訴你?！?/p>

單偉彪提起為什么年復一年親自撰寫董事會主席報告時，顯露出企業掌舵者少有的直截了當。很難想象，會有掌舵者用“最黑暗”預測企業當年的業務；同樣，類似“中美關系”“俄烏戰爭”也鮮有出現在一家企業所考量的市場變化因素列表內。

這與大部分上市企業的董事會主席報告風格不同，后者更擅用專業術語和積極的預測，將公司的未來美化在一片祥和的憧憬中，或者是把企業當前的困境隱藏在用專業術語堆砌的文字迷宮里。

作為對比，單偉彪的直白，有人說與著名企業家任正非“把寒氣傳遞下去”的內部講話同樣具有警示作用。

鳳凰網：聽說每一年的董事會主席報告您都親自寫。

單偉彪：那是當然。這樣做有兩個原因：第一，對于公司我是最清楚的。所以我有責任告訴股東，你投資了公司，我得告訴你真實情況，我得告訴你我們強項在什么地方，什么是我們的短板，怎么克服短板，我們有什么想法，我要把這些全告訴你。

第二個是，公司一定要有個延續性，還有一個穩定性。我不介意股價上下，我的信念是只要把公司做好，自然會有人來，跟我理念相同的股東會投資。

鳳凰網：從您的董事會主席報告里面看到一些判斷，整體來說，好像對短期還是持一個比較悲觀的態度。

單偉彪：因為我們面對的情況太嚴峻了，我們想辦法找個出路。如果我們度過這三年，目前有七八成信心，我們度過三年之后，我信心就100%了，再生存下去完全不是問題。

更樂觀去看，如果熬過了三年，路勁就是一家非常健康的公司，那個時候還有另一個好處，剩下的競爭者不多了，亂來那波全走光了。

鳳凰網：雖然競爭者少了，會不會3年后市場也跟著縮水？

單偉彪：美國房地產業發展歷史很長了吧，到今天還在前進，房地產行業是絕對存在的。對國內而言，行業可能長期是9～10萬億左右，那也是一個非常大的行業，足夠的空間讓很多人生存。

鳳凰網：我們也注意到最近的利好政策不斷釋放，市場拐點已經出現了嗎？

單偉彪：近期很多關于房地產政策是在往好的方面轉變，放寬一些限制我覺得是正確的。你不要人為強加于個人意愿，他有錢他愿意買，你為什么不讓他買？

以前擔心很多人去炒房?，F在大家知道炒不成了，“房住不炒”已經是事實。這一步我是認為正確的，其實現在問題最大就是沒有信心，口袋里錢少了自然就開始小心了，這是很自然的，我為什么說明年更嚴峻，因為整個環境還沒有改良，可能一二線好一點，三四線還看不到希望。

經過這次，我覺得每個人都會成熟一點，也理性一點。

2、“30年內上海房價會超過香港” 人口流動從大勢上還是偏愛大城市

大潮退去，裸泳者畢現。

今年上半年，內地房地產市場先揚后抑，多數民營房企尤其是出險房企仍面對融資難等問題。

據路勁的中期數據，上半年，路勁（包括合作/合資及聯營企業項目）實現物業銷售額156.87億元，較去年同期上升6%。此外，高速公路項目路費收入19.79億元，為公司業績增長做出積極貢獻。

業績的實現，與路勁精準的一線和核心二線的城市布局密不可分，據公告，上半年路勁簽訂銷售合同額144.84億元，銷售協議待轉合同為12.03億元，其中長三角和渤海灣成為銷售的主要區域，銷售均價每平方米20800元，呈現出積極態勢。

“長期來看，我個人看好一線城市的前景。為什么呢？現在香港、上海房價多少？還差好多倍?！眴蝹ケ肷踔灵_起了玩笑，“我敢擔保，20或30年之內上海房價肯定比香港貴?！?/p>

鳳凰網：8月以來出了很多政策，您覺得下一步還會出臺哪些政策，市場的反彈會立竿見影嗎？

單偉彪：如果說政策方向，這個太復雜了，不是簡單做什么就見什么效果。它也是摸著石頭過河，走一步看看效果怎么樣，走二步再走第三步，這個也是無可避免的。

鳳凰網：對內地城市的房地產市場走勢，您怎么判斷？

單偉彪：一線城市長期前景其實還挺好的，因為什么？你看現在香港、上海房價多少？還差好多倍，我敢擔保20或30年之內上海房價比香港貴，上海能超過香港，香港經濟除非是它能融入大灣區，能再一輪的啟動，要不然它是停滯不動的。

鳳凰網：我們接觸采訪的90%以上的房企，也把目光放在了一線城市、核心二線城市，是否意味著路勁面臨的競爭會越來越激烈？

單偉彪：那肯定。還貸的高峰期明年還會持續，到了后年應該開始少了，我估計過了后年之后，到期的債券應該是非常少了，那時候應該沒有“爆雷”了，那個時候就看看到底是誰已經躺下了，誰還在生存，到這個時候可能是比較明朗。

鳳凰網：現在很多一二線城市拿地靠搖號，企業未來發展是不是要靠一點運氣？

單偉彪：我覺得搖號其實也是臨時性的，估計下半年搖號人也少了，現在國家隊也有壓力。

鳳凰網：您覺得整個行業結構中，國企、民企它的比例可能會變成什么樣子？

單偉彪：2026年之前肯定是82或91，肯定是國企、央企占多數，現在拿地情況就是這樣。

可是2026年之后，我覺得私企占的比例會增多，這個過程是比較慢的，那時候靠的是本身資金的累積，不是靠借貸能力了，起碼有一半以上是你自己出的資金，跟香港完全一樣。

鳳凰網：基于對政策和城市市場的判斷，路勁對未來幾年做了哪些準備？

單偉彪：在今后的兩年之內，我們在做一個縮表的過程。因為我要還貸，還要賣房子。我拿地拿少一點，才有錢多還貸。

這個過程可能要延續到2025年。對內部員工來說，這個決定不一定是個好消息，可是對公司來說這是沒辦法的，除非忽然之間環境變好了。我們是以一直往前看的心態來做調整，走一步、看一步、調一步。

鳳凰網：目前公司在內部管理中，您最看重哪個指標？

單偉彪：現金流。因為沒辦法，因為你還不了貸你就爆雷了。我一定得保證我們的現金流能應付未來，這個才最關鍵。

第二就是我們怎么在這個過程之中，希望對員工影響最小。希望大家能齊心合力，大家一起往前走打這場仗，這場仗是非常難打的，未來幾年是我們生死存亡的關頭。

鳳凰網：今年年初的時候，任正非有一次內部講話，當時外界叫“把寒氣傳下去”，您的直白可以理解為也是把“寒氣”在公司內部先傳一遍嗎？

單偉彪：我不說大家也能感覺到。你看這么多企業“爆雷”，這個事實不能否認，我把事實分析清楚，我們對策什么樣，我得給他們解釋清楚。

現在有七八成信心能打贏這場仗，打完之后規?？赡苄×撕芏?，那是一定的。

3、像“暖男”一樣做企業：

“我一直不認為我們是什么大公司，是什么大人物，我們也不過是平常人”

在單偉彪身上，不只是路勁集團主席這一個標簽。這一年來，他還因為出鏡短視頻欄目《彪哥與勁寶》，成為地產圈里獨一份的“頂流”。

另外一個廣為人知的身份，則是橋牌愛好者。他曾在雅加達亞運會創下過巔峰紀錄，與隊友一同奪得了橋牌項目團體賽亞軍。今年舉辦的杭州第19屆亞運會，他還將作為領隊帶隊出戰。

在路勁地產二十年的獻禮片中，單偉彪把熱愛的事業稱為“陪伴”。

對路勁地產而言，二十年來風雨同舟，一起前行的志同道合者，就是最重要的人。

陪伴是時間的贈予，是最好的付出。

陪伴更是人生中最昂貴的承諾，比如我們建造一座房屋，考慮的是這座房屋在未來漫長歲月中，如何陪伴它的主人，度過值得回憶的美好光陰。

——摘自《彪哥與勁寶?路勁地產二十年獻禮片》

鳳凰網：您對員工，包括公司整體都是很坦誠的。

單偉彪：我這個人很喜歡說實話，因為員工們也不笨，對吧？他們也看得清楚的，你說謊話沒用的，喊口號沒用的，口號可能還有效，幾個月肯定也沒用了。

最有用的就是看結果。每個人不能把自己看得太高，其實也不過是普通人而已。

鳳凰網：您怎么去歸納路勁的內部文化？

單偉彪：我們希望以誠待人，講誠信。我們對客戶也有個承諾，我們用心筑造，不光是給他住的地方，希望他永遠想住下去，也想他親戚朋友也能住進去。

我們這幾年開始關注養老教育，因為養老不可能靠國家，一定靠自己，就是在家居家養老，把養老服務搬到家里。

我不斷鼓勵物業，我對物業的考核，八成是看滿意度，二成看財務，你千萬別把賺錢看成第一，你肯定錯。如果我們能把物業做好，口碑好，買賣樓價肯定比人家高，你物業賺多少錢都沒用的，我們對客戶承諾也應該是這樣。我100%以誠待人，當然不一定全部回饋，有90%回饋，那也很高了。

鳳凰網：路勁對待客戶有點像一個“暖男”，不是給大家講大故事，做宏大敘事，而是做一些很暖的小事情，做一些陪伴，做一些守護。

單偉彪：因為我個人一直就不認為我們是什么大公司，我們是什么大人物，我們也不過是平常人。

我們蓋房子，把房子蓋好，讓人家住，感覺舒服，再提供一個環境，讓他們也能夠成長，能夠長遠住下去，他出去打工，父母有人照顧，這是每個人都需要的。

我整天問同事，你們家怎么對付這些問題的？你自己的問題怎么解決？你希望物業做些什么？那就是你們該想的東西。你每天面對這些問題，應該就能找到答案了。

鳳凰網：都說無IP不商業。您在《彪哥與勁寶》系列短片里，和勁寶的互動，也在輸出類似的價值觀。

單偉彪：我們把想說的，通過生動的方式告訴大家，肯定有人喜歡。比如我們創辦路勁書院，陪孩子讀書，陪老人讀書，也是希望能創造一個老有所學、幼有所教的精神場所，這也是我們想送給業主的一個禮物，從而讓家文化在社區中得到傳承。

我這個人喜歡挑戰，接下來還要在《彪哥與勁寶》的賀歲片中唱rap。這些都可以嘗試。

鳳凰網：有人說橋牌是叫智者的游戲，聽說您非常擅長它。

單偉彪：其實這是我興趣之一而已，我打了50多年了。橋牌和象棋等棋類有個很不同的地方，象棋一個人就行了，讀棋譜看電腦就會了，所以大部分棋手是比較孤獨的，性格肯定也是這樣的。橋牌一定要和人溝通，得給搭檔溝通，跟隊友溝通，所以這個在做人或做事上有非常大的幫助。

第二個因為我們打的牌叫做合約制，兩桌都同一副牌，只不過打的人一個主攻一個輔助，幸運成分減到最少了，橋牌也是這樣。那就是告訴你，這副牌無論你拿多差，你不需要沮喪，對吧？因為你知道那個人也一樣，只要我們把這副牌做得最好，每一副牌都做得最好，一定行的。放在你做人身上，都是一樣的。

還有第三樣，打橋牌，也還是有一些幸運的成分，大概不到10%左右。這一副牌我打的沒有錯，可是我輸了，因為運氣有個變化，可是如果我20副牌100副牌我都是打得不錯，從長期來看的話，會必然贏是吧？這是一定的，信心一定是這樣出來的。

鳳凰網：橋牌智慧和經營哲學相輔相成。

單偉彪：做事也是一樣，做人也是一樣。做最準確的判斷，這次不一定贏，可長期永遠是贏家，這場輸了，下一次我拿回來，我們要學會接受失敗。

打完以后，不去想以前的牌，也不想以后的牌，我要做的就是這一副牌，因為以前是歷史了，你不能改變；以后還沒發生，你不能預測。

無論是順利也好，逆境也好，都是一個挑戰，人生本來起起伏伏是很正常的。以前可以賴環境，可是你不能全賴外邊。

對我來說，如果這次能渡過難關，我可能算是畢業了。